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地产融资前途未卜 传多家房企欲再借壳上市

发布:2010-08-13 00:00:00  来源:转载  浏览次  编辑:佚名

赴港上市对房企来说意味着大笔的境外资金,同时也意味着风险。新华社发

  □本版撰文 信息时报记者 徐凤

  近期传出消息称,广州等城市的多家房企拟再次借壳赴港上市。去年,全国有10多家房地产企业有赴港“借壳”上市的动作,其中,重庆地产巨头金科地产成功借壳上市;原本计划在香港IPO上市的星河湾、恒大、方圆、时代等房企,也部分通过了港交所上市聆讯。

  业内人士认为,在一系列政策重击下,今年的房地产市场与往年大不相同,并非所有欲借壳上市的房企都能顺利通过审批。而即使成功上市,由于借壳上市的特殊性,融资情况也未必能达到预期效果。据了解,在去年掀起的房企A股“借壳潮”中,卡在证监会这道槛的增发方案不在少数,近有“中国电信”地产资产注入“中卫国脉”被否决,远有“新洲集团”重组*ST白猫迟迟未获批复。

  房企再度赴港为哪般?

  资金困境or扩大规模

  据知情人士透露,广东某地产集团近日再次表示,将于近期采取借壳方式赴港上市。

  无独有偶,海南等其他城市的多家房企也于近期传出拟借壳赴港上市的消息。

  反方:房企资金困境明显

  中地行研究部传播事业部副总监陈杨认为,开发商于今年下半年再次掀起上市潮,主要是要解决资金问题。“在今年上半年政策调控的环境下,房企无论从银行贷款方面,还是销售款回收方面,资金来源受到比较大的压力。房企为了减低这种影响,上市募集资金便成了一个较为可行有效的方法。”陈杨表示。

  据了解,今年上半年,多数房企都没有完成既定销售目标,相当一部分房企仅完成半年度销售计划的40%。同时,在银行信贷收紧的情况下,使房地产企业面临资金困境。维森置业董事长张维伦表示,开发商的资金困境将在今年下半年表现得更加明显。

  正方:房企借机扩大规模

  但也有业内人士认为,在房产政策频繁重击下,今年上半年楼市成交量持续下滑,房企发债不一定都代表资金链出了问题,或是借此扩大市场规模的表现。

  著名营销策划专家谢逸枫认为,开发商之所以热衷于借壳上市,首先是成本较低。许多上市公司尤其是ST公司在重组前已是一个“净壳”(债务与资产重组相互分离),房地产企业只需支付股权转让费用(一般约为几千万元或1亿元人民币代价),就可廉价地获得一家上市公司的控股地位。如果被重组的上市公司还有存量的厂房或土地资产,那么房地产企业的收购成本就降为零,甚至投资收益还大于其收购成本,这远比房地产企业自己IPO来得划算。

  谢逸枫同时认为,房地产企业实现“借壳上市”后,可进行再融资活动。从以往的重组案例分析,资产重组往往与非公开增发(也被称为私募)捆绑在一起,如*ST济百等,这些房地产企业往往先将上市公司的原有资产转移到原上市公司大股东或房地产企业指定的企业手中,然后将出售这部分资产所获资金再吸收合并房地产企业旗下房地产资产。这样操作的结果不仅可提升上市公司业绩以避免退市风险,而且也为下一步利用A股市场进行再融资铺平了道路。

  借壳上市将得到什么?

  重重考验or金光大道

  拟借壳上市的房地产企业能否顺利通过审批?上市后能否获得预期的结果?这些方面受到不少业内人士的质疑。

  借壳上市面临诸多变数

  据上证报资讯不完全统计,自2009年以来,43家发布了重组预案尚未实施的企业中,拟注入房地产资产的有19家,其中6家企业通过证监会审批,但没有获得批复文件。

  而近期,由于政策发生较大变化,房地产企业借壳上市遇阻。自去年12月以来,国家加强了对房地产行业的宏观调控,取消了房地产交易税收优惠,提高了二套房首付比例和贷款利率,同时对房企融资进行严格管理。种种措施,使房地产企业借壳上市遇到诸多变数。

  谢逸枫表示,房地产公司对于资金有着极大的渴求。然而,随着楼市被列为重点调控的对象,这些公司的再融资方案便如同石沉大海,难以得到证监会的回音,使得嗷嗷待哺等待资金的公司一筹莫展。毫无疑问,地产融资前途未卜,借壳房企也面临重重考验。

  多家“前辈”半路折戟

  据了解,2008年底至2009年期间,去年已成功借壳的地产公司有中润投资、荣安地产、万方地产等17家,尚未拿到批文的有*ST东碳、*ST筑信、*ST嘉瑞等18家。今年以来,地产公司借壳和再融资基本处于停滞状态。按目前的调控政策,房企借壳和再融资想要在近期获得证监会放行的可能性很小,也一直未有审核通过的消息。

  按以往的惯例,借壳上市的房企在完成重组一年左右的时间内,就会推出再融资计划。但在上述17家已成功借壳的房企中,仅有7家启动了再融资计划。由于再融资环境和地产市场的情况均发生了变化,部分地产公司的借壳上市梦想已半路折戟。多家等待重组批文的公司中,ST兴业、S*ST聚友及*ST方向等已放弃房企借壳计划。

  上市对楼市有何影响?

  难救近火or一针见效

  房企热掀上市潮对楼市有怎样的影响?不少业内人士认为,房企首先要面对的就是财务问题。

  为了评估需回笼资金

  一般借壳上市都会注入资产,这就需要评估资产价格。而对房企来说,决定资产价格的主要是房价。如今房地产市场调控尚未结束,如果继续出台相关的税收政策,房价必定会有更大的调整,这对正在借壳的房地产企业压力将是双重的——房价下跌和销售额得不到保证。

  某上市品牌房企负责人向记者坦言,如果欲上市的房地产企业销售量和销售额都不怎么乐观,将直接导致递交的评估材料不尽如人意,企业的资产评估受到影响,这就意味着借壳成功率下降。如果放弃借壳,那么前期的所有成本就都白费了。因此,房企上市前能做的只有加大销售,哪怕降价也要努力销售,确保销售额和盈利水平。

  开发商未必会坚守价格

  据国家统计局近日发布的《1~7月全国房地产市场运行情况》数据显示,7月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%,涨幅比6月缩小1.1个百分点,环比持平。虽然房屋销售价格同比继续上涨,但涨幅回落。

  满堂红研究部主任沈锐培(微博)表示,开发商上市就是为了更好地融资,在银行货款收紧的情况下,上市的确是一个不错的融资渠道。从开发商急着上市可看出,其资金链已开始紧张,所以下半年开发商未必会像上半年一样坚守价格底线,接下来开发商快速出货以回笼资金的需求会比较逼切。“国家对IPO有较严格的要求,而且过程比较长。对于大部分开发商来说,上市融资是远水救不了近火。”沈锐培表示。

  专家观点

  中地行副总经理郑隽宸:房企上市或很艰难

  房企上市大多出于融资需求,尤其是在新政下,金融监管日益严格,而销售处于胶着状态的情况下,上市融资应该是企业谋求融资的手段之一。在香港上市,房企才有机会通过相对合法的渠道获得境外资金。

  不过,在目前的调控重压之下,加上投资者信心仍未恢复,房企上市的进程比较艰难,估计大部分企业都较难顺利通过。即使有一部分企业能顺利上市,它对于整个国内房地产楼价、土地市场的影响力是有限的。

  著名营销策划专家谢逸枫:上市或成“避难天堂”

  目前正处于房地产调控的敏感时期,即使是符合条件的房地产企业借壳,相关部门也不敢轻易放行。现在证监会是非常谨慎的,只有在恰当时机才可能会放行1~2家。

  而通过“借壳上市”的资本运作,国内房地产企业正从A股市场中源源不断地获得资金支持,A股市场也成为房地产企业回避房地产严厉调控的“避难天堂”。由此,房地产市场风险正在逐步渗透或被嫁接到A股市场上。

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