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房企现金流大跌306% 下半年房价或降

发布:2011-03-27 00:00:00  来源:转载  浏览次  编辑:佚名

2010年很多房企的业绩都很优秀,不过其业绩增长背后的资金链问题仍不可小觑。据Wind数据显示,截至3月20日,已公布年报的42家上市房企经营性现金流量净值仅为-513.26亿元,较2009年同期的249.10亿元大幅下降了306.05%。业内人士预测,这或许导致部分企业率先降价。

 

七成房企现金流下滑

数据显示,已公布年报的42家房企中,有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降,占比近七成。从年报来看,开发商对于楼市的投资并没有放缓,新开工面积仍然保持在较高的水平,因此在一定程度上影响了上市房企的经营性现金流表现。

大型房地产商2010年的经营性现金流量净值普遍出现了下滑的态势。包括万科、首开股份、华侨城A等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。万科在年报中表示,未来一段时期,行业资金面紧缩将成为大势所趋,这意味着企业必须加强资金的管理。另一方面,企业也需要提升现有资源的使用效率,强化内增长能力。

据统计,嘉凯城等6公司业绩有不同程度的下降,其中绿景地产去年出现亏损。年报显示,2010年,绿景地产实现营业收入7119.81万元,同比下降84.49%;实现净利润亏损4943.24万元,主要为可结转销售收入大幅减少所致。冠城大通去年业绩虽然大幅增长,但预收款项却出现下降。

尽管现金流骤降,但2010年开发商的投资和开工热情没有被调控政策所遏制。房地产开发投资额和新房开工面积都在继续保持较快增长,全年房地产开发投资额增长33.2%,房屋新开工面积增长40.7%,新开工增速达到近十年来最高值。这也是造成其现金流下降的一大原因。

 

房企资金压力增大

连续3轮的楼市调控政策给市场带来了量变到质变的影响,相比之前两轮调控更关注楼市交易本身。第三轮调控不仅在限购力度上前所未有,更是在楼市火爆的命脉——信贷资金上加大调控力度。相比第一轮调控前,利息基本已经翻倍。成交量的大幅下跌将明显地影响开发商的销售。而2010年积压的大量土地,在2011年将初步进入开发环节。资金的消耗量将持续上涨。

数据显示,2010年以来两市有34家房地产上市公司公布了增发预案,计划募资金额超过760亿元。不过到目前为止,尚无一例成功实施。其中已有7家停止实施、一家未获通过,其余的有21家获得股东大会通过、两家董事会预案、3家证监会通过。

2010年房地产开发企业资金来源中,国内贷款的比例由2009年的19.8%下降为17.3%。多个城市出台的商品房预售款监管方案,也对预售款的使用进行限制。

据1-2月统计局公布的全国楼市数据可以看到,开发商本年资金来源达到了12173亿,相比去年同期上涨了16.3%,而其中超过这一上涨幅度的主要为自筹资金、定金及预收款,特别是外资。虽然数据显示的绝对值不高,但是上涨幅度达到了61.5%。从投资额看,绝对值依然比较高,这使得短期内出现明显价格下调的可能性不大,但是随着政策的深入:开发商资金来源增幅快速回落至16.3%,而去年为25.4%。下半年开发商将遇到非常大的资金压力。

 

下半年房价或将下降

目前来看,部分房企的资金压力不大,但是从整体市场来看,2010年已有部分企业出现亏损,而最先降价的很可能是这部分楼盘。市场的均价这一木桶往往由中小公司来决定。二季度很可能逐渐开始区域性的价格下调。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,目前正向房企降价的窗口期靠近,预计还有2~3个月时间。在他看来,二、三月是房地产业的恐慌期,4月之后,各大房企的推盘量将逐渐增大,打折促销的项目数量和幅度也将加大。

国泰君安研究人士指出,从目前资金情况看,如果地产公司不忙于购买土地和新开工项目,则破产风险较小。因此,短期虽然一些企业资金面已经恶化,但没有很大的破产压力,房企大面积的降价销售有可能出现在下半年。

北京房地产协会秘书长陈志表示,房价下降是必然趋势。目前政府已经从金融上对房地产的支持撤出,再加上限购等一系列政策深入,房价在下半年走低的可能性很大。

亚豪机构市场总监郭毅表示,42家上市公司现金流锐减充分说明了地产开发企业的资金链安全正在遭受挑战,经营性现金不足,银行信贷和房地产信托也对房地产开发企业关上了融资大门,房企将更加依赖销售回款来回笼资金,过去两年大量出让地块将集中在今年二、三季度开盘,各项目本就面临着激烈的竞争,再加上购房导致的购房客群基数减少,为了实现销售,降价将成为必然选择,预计下半年将出现更多降价项目。

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